Artikler om juridiske emner

September 2010

I henhold til de gældende regler har man, som lønmodtager, ikke ret til erstatningsferie, såfremt man bliver syg under sin ferie. En afgørelse fra EF-domstolen kan dog ændre denne retsstilling. Beskæftigelsesministeriets arbejdsgruppe forventes at have konklusionen klar i løbet af september 2010.

En lønmodtager har ikke pligt til at påbegynde ferien, hvis vedkommende er syg ved feriens opstart. Er lønmodtageren således syg ved feriens opstart, kan vedkommende forlange, at den planlagte ferie skal afholdes på et andet tidspunkt i ferieåret.

Bliver lønmodtageren derimod syg under sin ferie, har lønmodtageren, i henhold til de gældende regler, ikke krav på erstatningsferie. Det er således med andre ord lønmodtagerens risiko, hvis vedkommende bliver syg under ferien.

En dom afsagt af EF-Domstolen den 10. september 2009 skaber dog tvivl om retsstillingen på området. Dommen vedrørte en spansk chaufførs ret til erstatningsferie grundet sygdom opstået inden feriens opstart,

På den ene side kan dommen læses således, at lønmodtagere skal have ret til erstatningsferie uanset om sygdommen indtræder før eller under ferien, men omvendt kan det anføres, at dommen ikke direkte tager stilling til, om lønmodtagere har ret til erstatningsferie, hvis man først bliver syg under ferien.

Da der er tvivl om rækkevidden af dommen, har Beskæftigelsesministeriet nedsat en arbejdsgruppe, der skal vurdere, om det er nødvendigt med en ændring af de gældende regler. Det forventes, at arbejdsgruppens konklusion er klar i løbet af september 2010.

Du kan holde dig ajour med udvalgets endelige konklusioner her på hjemmesiden.

August 2010

I den reviderede arvelov, som blev vedtaget i 2008, var der lagt op til, at de mange ugifte samlevende i Danmark skulle have en forbedret arveretlig stilling, men sådan blev det ikke….

Ugifte samlevende har fortsat ingen legal arveret efter hinanden, hvilket betyder, at det er tvingende nødvendigt at oprette et testamente, såfremt man vil sikre sin samlever bedst muligt. Skrækscenariet, som desværre ikke er ualmindeligt er, at den efterladte samlever må sælge hus, bil mv. for at kunne udbetale arv til parternes fælles barn som eneste legale arving. Er arvingen oven i købet umyndig, skal der udbetales til en spærret forvaltningskonto til barnet fylder 18 år, og det vil sjældent være til gavn for hverken barnet eller længstlevende.

Vil du give din samlever de bedste mulighed for at blive i det fælles hjem og opretholde en sædvanlig levestandard, er det altså helt nødvendigt, at du får oprettet et testamente.

Lovgivningsmagten valgte at kompensere for den manglende legale arveret ved i stedet at indføre en adgang til at oprette et såkaldt udvidet samlevertestamente, hvilket i arveretlig henseende stiller samlevende fuldstændigt som ægtefæller. Det betyder, at der kan testeres 7/8 af arven til længstlevende, såfremt førstafdøde også havde børn (mod ¾ af arven i et almindeligt testamente). Det svarer til 15/16 af alt, hvad parterne samlet ejer, og det giver faktisk de samlevende samme arveretlige stilling som ægtefæller, der ved ægtepagt har lavet fuldstændigt særeje for længstlevende. Hvis førstafdøde ikke efterlader sig børn, arver den længstlevende samlever hele formuen.

Derudover giver det udvidede samlevertestamente en række andre fordele, såsom retten til forlods udtagelse af bestemte genstande, der tilhørte afdøde, fortrinsret til bestemte ejendele samt retten til at benytte reglen om suppleringsarv (vedrørende sidstnævnte henvises til artiklen ”ægtefælleudlæg – en overset skifteform”). Det udvidede samlevertestamente gør det også muligt at anvende reglerne om arvehenstand. Det betyder, at Skifteretten får mulighed for helt eller delvist at yde længstlevende henstand med betaling af arv til førstafdødes børn. Dette vil navnlig være relevant i den ovenfor skitserede situation, hvor udbetaling af arven ville gøre det umuligt for længstlevende at blive boende i det fælles hjem.

Det er ikke en ”alt eller intet-løsning” forstået på den måde, at de samlevende kan udelukke en eller flere af reglerne, således at testamentet fuldstændigt skræddersyes parternes individuelle behov og ønsker.

Betingelserne for at oprette et udvidet samlevertestamente er:

• At parterne kunne indgå ægteskab eller registreret partnerskab. Et udvidet samlevertestamente kan altså ikke oprettes af søskende eller andre nært beslægtede (i op- eller nedstigende linje). Det samme gør sig gældende for fraseparerede ægtefæller eller parter, der sidder i uskiftet bo med en tidligere afdød ægtefælle. For personer af samme køn er det endvidere en betingelse, at en af parterne er dansk (eller norsk, svensk eller islandsk) statsborger og har bopæl her i landet, eller at begge parter har haft bopæl her i landet i de sidste to år,

• Ingen af parterne på tidspunktet for oprettelsen i forvejen har oprettet et udvidet samlevertestamente, som ikke er tilbagekaldt eller bortfaldet, hvorefter en anden samlever har arveret,

• Parterne skal ligeledes på tidspunktet for førstafdødes død leve sammen på fælles bopæl og vente/have/have haft fælles børn eller har haft fælles bopæl i et ægteskabslignende forhold de sidste 2 år.

Ønsker du et gratis uforpligtende tilbud på udarbejdelse af et udvidet samlevertestamente, der passer netop din families behov, er du velkommen til at kontakte advokat Katrine Borghesi Mogensen.

Maj 2010

Når en person dør, skal vedkommendes dødsbo som udgangspunkt skiftes. Der findes forskellige skifteformer, nogle mere kendte end andre. Formålet med denne lille artikel er at sætte fokus på det såkaldte ægtefælleudlæg, som ofte er en bedre løsning end fx at overtage boet til hensidden i uskiftet bo men også et egentligt skifte, hvor ægtefællen er eneste arving.

Ægtefælleudlægget er en social beskyttelsesregel, der giver den efterlevende ægtefælle ret til at udtage så meget af boet, at værdien heraf sammenlagt med ægtefællens boslod, arvelod og særeje udgør indtil kr. 630.00,00, hvis dødsfaldet er sket i 2009 eller senere (beløbet reguleres hvert år). Denne ret har ægtefællen altid, og den gælder uanset om hele boet udtages på denne måde, eller om ægtefællens arv alene ”suppleres op” til beløbsgrænsen, hvorefter restarven fordeles mellem de øvrige arvinger. Ægtefællens ret til suppleringsarv gælder også, selv om afdøde måske havde oprettet et testamente med en anden fordeling af arven, ligesom den heller ikke viger for livsarvingers (børns) tvangsarv efter loven. Det er uden betydning for retten til ægtefælleudlæg, hvilken formueordning afdøde og længstlevende havde i deres ægteskab.

Beløbsgrænsen blev hævet væsentligt i forbindelse med ændringen af arveloven, som trådte i kraft i 2008. Til gengæld skal en lang række forsikringer, som fx forsørgertabserstatning og livsforsikringer samt pensionsydelser, der kommer til udbetaling til den længstlevende i forbindelse med dødsfaldet medregnes. Længstlevendes øvrige rettigheder, der er uoverdragelige eller i øvrigt af personlig karakter, medregnes kun i den udstrækning disse rettigheder, hvis de var fælleseje, ville indgå i ligedelingen på skifte i den længstlevende ægtefælles levende live.

En konsekvens af at gøre brug af retten til ægtefælleudlæg er, at den efterlevende ægtefælle overtager førstafdødes gældsforpligtelser. Har man ikke levet i et ægteskab med fuldt indblik - og ikke mindst overblik - over hinandens økonomi, kan det måske virke uoverskueligt eller risikabelt at skulle overtage den andens gældsforpligtelser. Det kan selvsagt også få fatale konsekvenser for den længstlevende ægtefælle, såfremt der pludselig dukker et millionkrav op, som ægtefællen helt uvidende har overtaget hæftelsen for. Derfor har man nu også lovgivningsmæssigt gjort det obligatorisk, at der i forbindelse med et ægtefælleudlæg indrykkes et såkaldt proklama i Statstidende. Proklamaet har det formål, at det bekendtgør dødsfaldet og herefter giver eventuelle kreditorer en frist på 8 uger til at rette henvendelse. Overholdes 8 ugers fristen ikke, vil den pågældende kreditor som altovervejende udgangspunkt miste retten til at gøre sit krav gældende. Herved sikres, at længstlevende får et fuldt overblik over den samlede gæld efter afdøde.

Måtte det efter proklamafristen er udløbet vise sig, at afdødes bo var insolvent, dvs. der var mere gæld end værdier, har man også lovgivningsmæssigt givet længstlevende en hjælpende hånd. Ægtefællen har nemlig mulighed for at gøre brug af en særlig udbakningsregel, som gør at den pågældende kan komme ud af gældsansvaret. Det kræver, at der indgives en begæring til Skifteretten om, at boet tages under bobestyrerbehandling og ægtefællen samtidig tilbageleverer, hvad han/hun har fået i forbindelse med ægtefælleudlægget. Imødekommes begæringen vil ægtefællefælleudlægget blive annulleret og boet i stedet undergivet bobestyrerbehandling.

En af fordelene ved at vælge ægtefælleudlægget er at efterlevende ægtefælle ikke er undergivet rådighedsbegrænsninger, som tilfældet er ved et uskiftet bo. Der er tale om et egentligt skifte, hvilket også gør, at ægtefællen frit kan indgå nyt ægteskab. Som skitseret er der dog også faldgrupper ved ægtefælleudlægget, som der er ved enhver anden skifteform. Når man har mistet, er det som regel ikke overskud, man har mest af. Arveloven og skifteformer er sikkert det sidste, man ønsker at bruge sin tid på, og det er her advokaten kommer ind i billedet! Advokaten vil kunne bistå med råd og vejledning, sådan at den mest hensigtsmæssige skifteform vælges, ligesom advokaten selvfølgelig også kan være behjælpelig med selve bobehandlingen. Tag som et minimum altid en indledende drøftelse med en advokat inden boet udleveres– det kan blive dyrt at lade være!
 

Juni 2010

Den 1. marts 2010 trådte store dele af den nye selskabslov i kraft, og med loven fulgte en række ændringer i henhold til kapitalkrav, selskabets ledelse, indkaldelse til generalforsamling m.v. Disse ændringer medfører ligeledes, at selskabsvedtægter, der følger reglerne for de tidligere selskabslove, skal ændres for at opfylde reglerne i den nye selskabslov. I henhold til selskabsloven § 55 stk. 2, skal vedtægterne bringes i overensstemmelse med den nye selskabslov på den førstkommende generalforsamling. Nærværende indlæg behandler – i oversigtsform – hvilke ændringer, der er nødvendige, og hvilke ændringer der kan anbefales.

Nødvendige ændringer:

Indkaldelse til generalforsamling:

Tidligere skulle generalforsamlingen indkaldes med et varsel på mindst 8 dage.

I henhold til den nye selskabslov skal indkaldelse til generalforsamlingen foretages tidligst 4 uger og senest 2 uger før generalforsamlingen.

Frist for fremlæggelse af dagsorden, fuldstændige forslag og årsrapport (aktieselskaber):

Tidligere skulle ovennævnte dokumenter være tilgængelige til eftersyn for aktionærerne mindst 8 dage før generalforsamlingen.

I henhold til den nye selskabslov skal dokumenterne være tilgængelige senest 2 uger før generalforsamlingen.

Frist for aktionærernes indsendelse af emner, som ikke kan nægtes optaget på dagsordnen:

Tidligere havde en aktionær krav på at få optaget et bestemt emne på dagsordnen blot anmodningen var indsendt ”i så god tid, at emnet kunne medtages på generalforsamlingen”.

I henhold til den nye selskabslov skal anmodningen fremsættes senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Modtager aktieselskabet anmodningen senere end 6 uger før generalforsamlingens afholdelse, afgør det centrale ledelsesorgan, om kravet er fremsendt i så god tid, at emnet kan optages på generalforsamlingen.

Ledelsesstrukturen i anpartsselskaber:

Tidligere kunne et anpartsselskab ledes af enten en bestyrelse eller af en direktion eller af såvel en direktion og en bestyrelse.

I henhold til den nye selskabslov er det ikke længere muligt, at selskabet alene ledes af en bestyrelse. Såfremt anpartsselskabet alene ønsker ét ledelsesorgan, skal dette således være en direktion.

Anpartsselskaber der for nuværende alene ledes af en bestyrelse, skal senest 1. marts 2014 opfylde de nye krav til ledelsesstruktur.

Anbefalede ændringer:

Vedtægtsbestemmelser om alternativ indkaldelse til generalforsamling samt alternativ afholdelse heraf:

I henhold til den nye selskabslov er det, såfremt dette er bestemt i vedtægterne, muligt at indkalde til generalforsamlingen via hjemmesiden, ligesom det kan bestemmes, at generalforsamlingen kan afholdes uden fysisk fremmøde, f.eks. skriftligt. Afhængigt af det enkelte selskab, kan en sådan forenkling af indkaldelsen samt afholdelsen af generalforsamlingen være anbefalelsesværdig.

Indholdet af en ejeraftale (f.eks. bestemmelser om forkøbsret, køberet, m.v.):

Da den nye selskabslov fastslår, at ejeraftaler (aktionær-/anpartsoverenskomster) ikke er bindende for selskabet, anbefales det, at indholdet af en ejeraftale i videst muligt omfang indarbejdes i vedtægterne.

Ændringer af betegnelser og begreber:

Efter indførelsen af den nye selskabslov er der sket en række ændringer i betegnelserne. F.eks. betegnes en aktionær/anpartshaver nu ”kapitalejer”, aktie-/anpartskapitalen betegnes nu som ”selskabskapital”, aktionær-/anpartshaverfortegnelse betegnes nu som ”ejerbog” og aktionær-/anpartsoverenskomst betegnes nu som en ”ejeraftale”. Selvom det ikke er en betingelse, kan det således være anbefalelsesværdigt at tilrette vedtægterne i overensstemmelse med de nye betegnelser.

Ændringer i øvrigt:

Den nye selskabslov indeholder ikke krav om, at vedtægterne skal angive hjemstedskommune, antal bestyrelsesmedlemmer, revisor og regnskabsår. Selskabsledelsen bør således vurdere, om det er hensigtsmæssigt at forenkle vedtægterne, så de blot medtager de nye lovkrav.

Da vedtægterne uanset skal ændres, er det endvidere oplagt at overveje, om det er relevant at foretage andre ændringer eller tilføjelser på baggrund af de nye muligheder som selskabsloven åbner mulighed for. Herunder f.eks. kapitalnedsættelse, udstedelse af stemmeløse kapitalandele, øget mulighed for stemmedifferentiering m.v.

Juni 2010

Hvis ikke man er opmærksom på overgangsreglerne i den nye forældelseslov kan det meget vel være tilfældet. Den nye forældelseslov, der trådte i kraft 1. januar 2008 nedsatte forældelsesfristen for almindelige fakturakrav fra 5 år til 3 år og for gældsbreve, forlig, domme eller påtegnede betalingspåkrav, fra 20 til 10 år.

Selv om loven trådte i kraft 1. januar 2008 skal loven også anvendes på krav der ikke var forældet ved lovens ikrafttræden. For at administrere overgangen blev der i den nye lov indsat en række overgangsregler. Overgangsreglerne regulerer forholdet mellem de tidligere gældende forældelsesregler og den nye forældelseslov. Ifølge overgangsreglerne vil et krav senest være forældet 1. januar 2011, medmindre
kravet inden dette tidspunkt ville være forældet både efter den nye lov og efter de gamle lovbestemmelser. Hvis det er tilfældet, at forældelsen er indtrådt – både efter de nye og de gamle regler – skal det seneste af de to tidspunkter som udgangspunkt anvendes.

Overgangsordningen har betydning i perioden fra den nye forældelseslovs ikrafttræden og frem til 1. januar 2011. Efter 1. januar 2011 er de tidligere gældende forældelsesregler udfasede, og alene den nye forældelseslove regulerer herefter forældelsesspørgsmål (særlovgivning kan finde anvendelse i konkrete tilfælde).

Derfor kan det være en god ide at få kigget på sine udestående fakturaer så ikke et krav fortabes som følge af forældelse. Her skal man særligt være opmærksom på at det efter den nye forældelseslov ikrafttræden ikke længere er tilstrækkeligt at fremsende en påmindelse for at afbryde forældelsen. Nu kræves enten en erkendelse fra skyldners side eller iværksættelse af retslige skridt.

Kontakt din inkassoadvokat for nærmere oplysning om konkret anvendelse af reglerne.

Juni 2010

Børn og unge under 18 år er som udgangspunkt under forældremyndighed. Dette gælder dog ikke, hvis de har indgået ægteskab.

Forældremyndighedsindehaveren skal drage omsorg for barnet og kan træffe afgørelse om dets personlige forhold ud fra barnets interesse og behov.

Er forældrene gift med hinanden ved barnets fødsel, eller indgår de senere ægteskab, har de fælles forældremyndighed. Den fælles forældremyndighed fortsætter selv om forældrene senere bliver separeret eller skilt, medmindre der ved aftale eller dom bliver ændret herpå.

Er forældrene separeret ved barnets fødsel, har moderen som udgangspunkt forældremyndigheden alene. Dette gælder dog ikke, hvis forældrene har afgivet en erklæring om, at de sammen vil varetage ansvaret og omsorgen for barnet eller hvis det er indgået en aftale mellem forældrene om fælles forældremyndighed.

Forældre, som lever sammen uden at være gift, skal underskrive en såkaldt omsorgs- og ansvarserklæring for at opnå fælles forældremyndighed.

At have fælles forældremyndighed betyder, at man skal være fælles om at træffe væsentlige beslutninger vedrørende barnet, f.eks. navnevalg, skole- og skolefritidsordninger, religiøse og medicinske forhold samt flytning til udlandet. Den forælder, der i det daglige har barnet boende, har derimod selv lov til at bestemme overordnede forhold i barnets daglige liv, f.eks. mad, tøj, sengetider, fritidsaktiviteter og flytning indenlands. Ønsker den forælder, der har barnet boende at flytte med barnet, kræver det dog, at den anden forælder bliver varslet herom senest 6 uger før flytningen.

Ønsker man en nuværende aftale om forældremyndighed ændret, kan dette ske ved en aftale mellem forældrene eller ved Rettens afgørelse. Retten vil normalt træffe afgørelse om, at forældrene skal have fælles forældremyndighed. Kun hvor der foreligger ganske særlige og tungtvejende grunde, vil Retten fravige dette udgangspunkt og tillægge den ene forælder forældremyndigheden alene.
 

af advokatfuldmægtig Johan Johnsen

Juni 2010

Registrering af .dk-domæner sker via DK Hostmaster, der har ansvaret for at opbevare og vedligeholde alle relevante oplysninger omkring danske domænenavne.

DK Hostmasters kompetencer følger bl.a. af Domæneloven, men også Lov om personoplysninger og E-handelsloven har betydning for retsforholdet.

Omfanget af oplysninger om domæne-registranter følger af Domænelovens § 8, hvorefter DK Hostmaster er forpligtet til at opdatere den centrale database med oplysninger omkring registranters navn, adresse og telefonnummer ligesom DK Hostmaster skal sikre, at disse oplysninger er offentligt tilgængelige. Dette kaldes også for whois oplysninger.

Udgangspunktet er derfor, at det ikke er muligt at være anonym ejer af et .dk-domæne.

En undtagelse hertil findes dog i Domænelovens § 8, stk. 3. Bestemmelsen åbner mulighed for, at registranter kan bede om, at de personlige oplysninger anonymiseres, hvis oplysningerne i henhold til anden lovgivning er undtaget offentligheden – fx, hvis man er oprettet med navne- og adresse beskyttelse i CPR-registret.

Man bør dog altid være opmærksom på, at DK Hostmaster i visse tilfælde har pligt til at videregive oplysningerne til offentlige myndigheder.

Hvordan søger man oplysninger omkring et .dk-domæne?

På DK Hostmasters hjemmeside (dk-hostmaster.dk) kan man ved en let søgning hente oplysningerne på domæneregistranten. Klik ind på sektionen ”find .dk domænenavn” og klik derefter på ”søg”.

Tilføj Advokatgruppen.dk til dine fortrukne hjemmesider og følg udviklingen indenfor IT-retten.
 

Maj 2010

... at et ufødt barn faktisk har arveret. Det forudsætter alene, at barnet er undfanget inden arveladers død og at det senere fødes levende. Er der tvivl om, hvornår barnet er undfanget, skal det ifølge gældende praksis komme barnet til gode. Forestiller man sig eksempelvis et ægteskab, hvor konen er gravid på tidspunktet for mandens død, vil det ufødte barn dermed være tvangsarving i farens dødsbo, selv om det måske først fødes et halvt år senere.

af advokat Søren Vasegaard Andreasen

Juni 2010

Særligt i disse dage med finanskrise og mange usolgte boliger landet over, er det attraktivt at udleje sin ejendom, så længe den alligevel ikke kan sælges.

Lejekontrakterne er sædvanligvis udformet som tidsbegrænsede lejeaftaler samt ofte med en klausul om, at lejer skal fraflytte, såfremt ejendommen bliver solgt.

Men hvad gælder egentlig, hvis man køber en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere?

Lejelovgivningen
Det er muligt i lejekontrakten at aftale, at en lejeaftale skal være tidsbegrænset. Det kræver dog, at udlejer kan sandsynliggøre, at tidsbegrænsningen er rimelig og begrundet i udlejers forhold. At udlejer har tænkt sig at sælge ejendommen, når lejeaftalen udløber, kan være en rimelig grund, men er det ikke nødvendigvis.

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse, når aftalen udløber. Lejer har pligt til at fraflytte lejemålet, når aftalen udløber. Der er dog den undtagelse, at såfremt lejer med udlejers viden alligevel bliver boende i lejligheden i mere end 1 måned efter aftalens udløb, og uden at udlejer har opfordret lejer til at flytte, så fortsætter lejekontrakten, som om den ikke var tidsbegrænset. I så fald vil det blive meget sværere at opsige lejer. Det kan derfor være en god ide, at sende lejer et brev et par måneder før lejeaftalen udløber, hvori De gør opmærksom på, at lejeaftalen snart ophører.

En klausul om at lejer skal fraflytte ejendommen i tilfælde af, at ejendommen bliver solgt er derimod ugyldig, og lejer kan vælge at se bort fra den. Udlejer kan kun opsige lejeaftalen, når tidsbegrænsningen udløber, eller såfremt ét af de vilkår som oplistes i lejeloven er opfyldt. Vil udlejer af med en lejer, fordi han har solgt ejendommen, så kan udlejer blive nødt til at betale lejer for at flytte.

Ved salg af en ejendom, hvor der bor en eller flere lejere, så overtager køber rollen som udlejer fra overtagelsesdagen. Lejer har lejet lejligheden og kan som udgangspunkt være ligeglad med, hvem der er ejer af lejligheden. Lejeaftalen fortsætter på uændrede vilkår. Lejer skal selvfølgelig have besked om ejerskiftet, og at huslejen for fremtiden skal indbetales til den nye ejer. De rettigheder som lejer havde overfor sælger, har lejer også overfor køber. Køber må derfor finde sig i de vilkår, der fremgår af lejekontrakten, uanset om køber har været bekendt med disse, herunder pligten til at tilbagebetale lejers depositum ved fraflytningen.

Som køber skal man endvidere være opmærksom på, at udlejning af ejendomme, også selv om det kun er et enkelt værelse, er at anse for erhvervsmæssig, og udlejer anses pr. definition for at være den stærke part. At være udlejer indebærer en lang række pligter, som man som køber aktivt bør gøre op med, om man vil varetage med de risici det indebærer.

Fremvisning
Vedrørende fremvisning af lejligheden er udgangspunktet, at udlejer kun har adgang til lejligheden, hvis forholdene kræver det.
En lovlig grund til at udlejer kan skaffe sig adgang til lejligheden kan f.eks. være i forbindelse med et salg af lejligheden.

I forbindelse med at udlejer ønsker adgang til lejligheden, er det vigtigt, at der tages rimelige hensyn til lejer. Der kan i den forbindelse tages udgangspunkt i reglerne om fremvisning af lejligheden, når lejligheden skal genudlejes. Ifølge disse regler er det lejer, der bestemmer tidspunktet for fremvisning, men det skal dog minimum være 2 timer hver anden hverdag på et bekvemt tidspunkt. Udlejer kan således ikke kræve, at lejer skal give adgang til lejligheden, mens lejer er på arbejde eller i løbet af weekenden. Lejer kan desuden forlange, at få besked om, hvornår lejligheden skal fremvises, i så god tid at lejer kan indrette sig herefter.

Som udgangspunkt er der ingen begrænsning i, hvor mange gange man må fremvise lejligheden i forbindelse med et salg. En analogi af reglerne for fremvisning ved genudlejning må dog medføre, at der er en overgrænse på én fremvisning hver anden hverdag - og formentlig færre eftersom det ikke er lejer, der har taget initiativet til, at ejendommen skal sælges.

Hvis lejer nægter at give adgang til fremvisning af lejligheden, kan udlejer skaffe sig adgang til lejligheden med fogedens hjælp. Desuden kan udlejer vælge at ophæve lejeaftalen, fordi lejer i så fald har misligholdt lejeaftalen.

Det er uden betydning, om udlejer selv fremviser lejligheden eller får en mægler til det. Lejer kan dog kræve, at enten udlejer eller mægleren er til stede under fremvisningen, såfremt lejer ikke er tilstede i lejligheden og selv kan/vil forestå fremvisningen.

Køb af hus med lejer
I standardkøbsaftaler på privatboliger står der, at ejendommen sælges fri af lejemål. Sælger garanterer altså, at der ikke bor nogen til leje i ejendommen.

Bor der en lejer i ejendommen, er det meget væsentligt for sælger at oplyse om det for at undgå erstatningsansvar eller at køber ophæver handlen. Tilsvarende er det meget væsentligt for køber at vide, at der bor en lejer, da det i væsentligt omfang kan begrænse købers brug af ejendommen.

Opsige lejer
Har lejer lejet et enkelt værelse i et en-families hus, hvor sælger selv bor, så kan både sælger og køber opsige lejeaftalen med én måneds varsel. Disse lejeaftaler volder således sjældent problemer. Dog bør køber stille det krav, at sælger skal garantere, at lejer er ude af huset, inden overtagelsesdagen. Eventuelle omkostninger forbundet med udsættelse af lejer kan køber herefter kræve erstattet hos sælger.

Har lejer derimod lejet hele ejendommen, så er situationen en helt anden. I et sådant tilfælde kan lejer kun opsiges med ét års varsel, og kun såfremt køber selv ønsker at benytte ejendommen – hvilket køber sædvanligvis vil.

Køber risikerer dermed, at der kan gå et helt år, inden han kan flytte ind i sin nye ejendom.

Krav mod sælger
Har køber uden at burde vide det købt en ejendom med en lejer, så foreligger der en mangel ved ejendommen, og køber har derfor mulighed for at gøre mangelsbeføjelser gældende overfor sælger.

Sælger kan ikke frigøre sig fra sit ansvar i denne forbindelse ved at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring. Ejerskifteforsikringen dækker ikke denne type mangler.

Sælger kan dog afhjælpe manglen ved at betale lejer for at fraflytte straks.

Den første mulighed køber har overfor sælger er, at køber hæver købet, og handlen går tilbage. Dette kan køber kræve, såfremt der er tale om en væsentlig mangel. Det vil det sædvanligvis være, når køber har planlagt at overtage ejendommen straks til brug som egen bolig.

Købers anden mulighed er, at kræve erstatning af sælger for det tab, som lejeaftalen medfører. Købers tab vil være de øgede udgifter, der vil være ved, at køber skal finde et andet sted at bo, indtil lejer er fraflyttet. Fra tabet skal fratrækkes den løbende lejeindtægt, som køber vil få fra lejer. For en køber som ønsker at overtage ejendommen til eget brug, vil en erstatning kun undtagelsesvist være en tilfredsstillende løsning.

Afrunding
Har man ikke tidligere beskæftiget sig med udlejning, og har man ingen planer om at gøre det her og nu, så er rådet simpelt. Lad være med at købe en ejendom, hvor der bor lejere. Som køber må man i stedet kræve, at lejerne er fraflyttet ejendommen, allerede inden købsaftalen er endelig. Man kan således godt skrive under på købsaftalen med sædvanligt advokatforbehold, men samtidig med det forbehold at lejer skal være fysisk fraflyttet ejendommen senest en bestemt dato, for at aftalen kan anses for indgået.
 

August 2010

Funktionærloven indeholder en adgang til at afskedige en medarbejder, der har været syg i 120-dage, med kun en måneds varsel.

For at anvende 120-dagesreglen er det for det første en betingelse, at medarbejderen er funktionær, og at hans eller hendes ansættelseskontrakt indeholder et vilkår om arbejdsgiverens adgang til at anvende reglen med en beskrivelse af reglen.

For det andet skal den ansatte have været syg i 120 dage indenfor de seneste 12 måneder inden afskedigelsen og have modtaget løn for de arbejdsdage, hvor den ansatte var sygemeldt.

For det tredje skal afskedigelsen ske i umiddelbar tilknytning til de 120 sygedage, og medarbejderen skal stadig være syg, når afskedigelsen sker.

I en ny dom fra august 2010 blev en fuldtidsansat mellemleder opsagt efter 120-dages reglen, på en dag, hvor hun mødte på arbejde og i en periode, hvor medarbejderen efter aftale med arbejdsgiveren forsøgsvis arbejdede 2 dage om ugen med henblik på at genoptage arbejdet på fuld tid.

Umiddelbart lyder det ikke til at stemme godt overens med det sidstnævnte kriterium for at anvende reglen. Byretten godkendte anvendelsen af 120-dagesreglen, Landsretten godkendte ikke, men nu har Højesteret godkendt anvendelsen af 120-dagesreglen ved afskedigelsen.

Højesteret fastlagde indledningsvis, at det ikke ændrede ved arbejdsgiverens ret til at anvende 120-dagesreglen, at arbejdsgiver og medarbejder havde lavet en aftale om gradvis tilbagevenden til fuld arbejdstid.

Herefter fastslog Højesteret, at da medarbejderen på opsigelsestidspunktet ikke fuldt ud havde genoptaget sit fuldtidsjob, var hun syg, og kunne derfor afskediges efter 120-dages reglen.

Denne afgørelse udvider anvendelsesområdet for 120-dagesreglen.

Selv om det ikke fremgår af dommen, har det muligvis spillet ind, at prognosen for, at medarbejderen ville blive så rask, at hun kunne genoptage jobbet på fuld tid, ikke var gode. Og at det ikke var holdbart at have en mellemleder ansat på deltid i en længere periode. Det kan også have været af betydning, at sygdommen ikke var forårsaget af virksomheden, da andre domme har bedømt en virksomhed hårdere, hvis sygemelding eksempelvis skyldes en arbejdsulykke.

Men alt dette er spekulation, foreløbig er man syg i funktionærlovens forstand, hvis man ikke har genoptaget sit arbejde fuldt ud.

Juli 2010

Med virkning fra 1. juli 2010 er indført en generel pligt til udstedelse af faktura ved tjenesteydelser til forbrugere. Samtidig bortfalder de ni bekendtgørelser om faktureringspligt, der gjaldt for en del brancher.

For de virksomheder, der før var pålagt faktureringspligt, uanset om kunderne var forbrugere eller virksomheder, betyder dette for det første, at de ikke længere er forpligtet til at udstede fakturaer for udført arbejde i erhvervsforhold. De fleste virksomheder vil dog fortsat kræve en specificeret faktura, hvis de skal betale. For at forebygge uenighed om det udførte arbejde og prisen herfor og for at sikre sig beviser i tilfælde af, at noget går galt, vil det være klogt af en virksomhed at udstede fakturaer til sine erhvervskunder. Også for at overholde gældende moms-, skatte- og bogføringslovgivning.

For de virksomheder, der før var pålagt faktureringspligt, og for alle andre virksomheder, der sælger tjenesteydelser til forbrugere, betyder lovændringen, at det nu ved opkrævning af betaling er lovpligtigt at udstede fakturaer til forbrugere.

Den ny bestemmelse fastslår, at forbrugeren skal have oplysning om det samlede timeforbrug, timepris og om det samlede materialeforbrug, når det har betydning for prisen på tjenesteydelsen. Umiddelbart har forbrugeren derfor ikke krav på yderligere oplysninger. En håndværkerregning, der lever op til de ny lovkrav, vil typisk ikke oplyse en forbruger om, hvilke arbejder, der er blevet udført på hvilke tidspunkter eller hvor lang tid, der er anvendt på de enkelte arbejder eller på kørsel.

Forbrugerne har dog i særlige situationer krav på at få udleveret oplysninger, der sætter dem i stand til at kontrollere prisen på de varer og tjenesteydelser, der indgår i ydelsen. Særlige situationer omfatter bl.a. den situation, hvor en forbruger henvender sig indenfor 30 dage efter modtagelse af fakturaen, fordi forbrugeren mener, at prisen for tjenesteydelsen er for høj. Den ny bestemmelse pålægger altså forbrugeren at være aktiv ved at afkræve virksomheden oplysninger, og specificere hvilke oplysninger, der ønskes, for at kunne se, hvad forbrugeren skal betale for.

Det er ikke med loven nærmere afgrænset, hvilke oplysninger en utilfreds forbruger kan afkræve den virksomhed, der har leveret og faktureret tjenesteydelsen. Denne usikkerhed har ført til, at Dansk Erhverv anbefaler sine medlemmer uanset den ny lovbestemmelse at fakturere på samme måde som hidtil.

En generel pligt til udstedelse af fakturaer er udmærket. Spørgsmålet er, om det er nødvendigt, når virksomheder, der lever af tilfredse forbrugerkunder, naturligvis allerede udsteder fakturaer - og når retspraksis anden lovgivning allerede har fastlagt en sådan pligt.

Bestemmelsen er ikke et eksempel på tiltrængt regelforenkling – den er hverken nødvendig, forbrugervenlig eller særlig praktisk, og foreløbig vil den heller ikke tjene til at lette administrative byrder for virksomhederne, hvilket var det primære formål.

Maj 2010

En række byggeorganisationer har i samarbejde med Forbrugerrådet udarbejdet et sæt standardvilkår for byggearbejder, hvor bygherren er forbruger. Reglerne er taget i brug den 1. januar 2010.

De nye standardvilkår – kaldet AB-forbruger – bygger på de samme principper som AB 92 og ABT 93, som fungerer som standardvilkår, når der indgås aftale om byggearbejder mellem to professionelle parter. Denne artikel vil derfor fokusere på nogle af forskellene mellem AB-forbruger og AB 92.

Som ved AB 92 gælder AB-forbruger kun, hvis den er særskilt aftalt mellem parterne. Man kan på internettet hente en standardkontrakt, som fremhæver at AB-forbruger er vedtaget.

Mange entreprenører har i deres standardvilkår bestemt, at AB 92 skal være gældende for deres entrepriser. Denne bestemmelse vil af hensyn til forbrugeren altid vige for vilkåret om, at AB-forbruger finder anvendelse, hvis det i øvrigt fremgår af aftalen.

AB 92 har i dag en stor rolle også som udfyldende ret indenfor entrepriseområdet. AB-forbruger kan dog næppe siges at have den samme rolle indenfor forbruger-entrepriser, hvis AB-forbruger ikke er aftalt. I hvert fald ikke hvis AB-forbruger stiller forbrugeren ringere end almindelig gældende ret.

Alle beløb der omtales i aftalen vil være inklusiv moms, dog ikke det aftalte beløb til dagbøder. Desuden indeholder AB-forbruger i § 6 en definition af, hvornår der er tale om en totalentreprise.

Når entreprenøren har afgivet et tilbud i henhold til AB-forbruger, så har forbrugeren 15 arbejdsdage (21 dage) til at acceptere tilbuddet – 40 arbejdsdage ved totalentreprise – ellers bortfalder tilbuddet automatisk. Entreprenøren kan også fastsætte en kortere frist. Ved at indsætte en frist for accept præciserer AB-forbruger aftalelovens regler om accept af tilbud, hvilket er til fordel for forbrugeren.

Modsat AB 92 skal parterne i en aftale efter AB-forbruger aftale det, såfremt der skal stilles sikkerhed for opfyldelsen af aftalen.

AB-forbruger præciserer også, at alle materialer på byggepladsen tilhører bygherren, hvorfor entreprenøren ikke har ret til at fjerne materialer, der først er anbragt på byggepladsen.

§ 21 fastslår, at det er entreprenøren, der skal gøre bygherren opmærksom på det, såfremt aftalen er uklar om, hvordan arbejdet skal udføres. Forbrugeren har således ikke en selvstændig pligt til at sikre, at entreprenøren forstår, hvad det er for et arbejde, som entreprenøren skal udføre. Entreprenøren har desuden pligt til at sørge for, at arbejdet udføres i overensstemmelse med bygningsreglementet. Entreprenøren vil altid have bevisbyrden for, at forbrugeren har ønsket arbejdet udført på anden vis. Det vil nødvendigvis kræve en skriftlig aftale.

Er der ikke aftalt en fast pris, men har entreprenøren givet et overslag på, hvad arbejdet vil koste, så er entreprenøren efter AB-forbruger forpligtet til at tage kontakt til forbrugeren, hvis overslaget vil blive overskredet med mere end 15 %. AB-forbruger bestemmer videre, at hvis entreprenøren ikke kontakter forbrugeren, så er forbrugeren ikke forpligtet til at betale for beløb, der kunne have været sparet, hvis forbrugeren på et tidligere tidspunkt havde haft mulighed for at tage stilling til, om arbejdet skulle fortsættes.

Forbrugerens retsstilling forringes ved AB-forbruger, når det kommer til renteberegning, i det man i AB-forbruger har videreført reglen fra AB 92. Er AB-forbruger aftalt, beregnes renter fra den dag, hvor forbrugeren modtager fakturaen, medmindre forbrugeren betaler fakturaen indenfor 15 arbejdsdage (21 dage). Renteloven derimod bestemmer, at renter først kan kræves 30 dage efter fakturadato, medmindre andet er aftalt. Forskellen på de 9 rentedage er dog overskuelig for stort set alle, så forringelsen er overskuelig.

Afleveringsforretning afholdes i alle entrepriser på mere end kr. 50.000,00, hvis en af parterne ønsker det. Der afholdes 1-års eftersyn, hvis prisen overstiger kr. 500.000,00, eller hvis en af parterne ønsker det. AB-forbruger indeholder ikke bestemmelser om 5-års eftersyn, sådan som det kendes fra AB 92.

Af AB 92 følger det, at mangelsindsigelser skal fremsættes senest 5 år efter afleveringen. AB-forbruger har derimod indarbejdet den nye forældelseslov, således at entreprenørens mangelsansvar først ophører 3 år efter manglen blev eller burde være opdaget dog senest 10 år efter afleveringen. Forbrugeren skal fortsat reklamere over manglen indenfor rimelig tid, i hvilken forbindelse AB-forbruger præciserer, at reklamation indenfor to måneder altid vil være rimeligt.

I AB 92 er det som standard aftalt, at tvister mellem parterne skal afgøres ved voldgiftsret. Denne bestemmelse kan dog allerede i dag ikke gøres gældende overfor forbrugere, da voldgiftsloven bestemmer, at forbrugeren altid kan indbringe sagen for de almindelige domstole. AB-forbruger har taget konsekvensen heraf, og det er heri bestemt, at forbrugeren frit kan afgøre, om tvisten skal løses ved et ankenævn eller de almindelige domstole.

For langt de fleste forbrugere vil AB-forbruger være lettere forståelig end AB 92, også selvom forbrugerens retsstilling ved brug af AB-forbruger ikke forbedres væsentligt, hvorfor AB-forbruger må forventes at få tilstrækkelig selvstændig berettigelse i årene fremover.

Juni 2010

I en ny offentliggjort dom – T:BB 2010.232 – som undertegnede førte for landsretten, har Vestre Landsret klargjort den lejeretlige retsstilling på ikke mindre end to punkter.

Sagen omhandlede fraflytningen af et boliglejemål. Lejemålet var nyistandsat ved indflytningen, og det var i lejekontrakten aftalt, at det skulle afleveres nyistandsat. Af lejekontraktens § 11, som var et tillæg på 2½ side, og som var indsat i typeformularen fremgik det blandt andet, at alle bestemmelser i § 11 var at anse som særligt fremhævede, og at fristen i lejelovens § 98, stk. 2 for at fremkomme med mangelsindsigelser var forlænget til 3 måneder. Alle vilkårene i § 11 stod med ensartet skrifttype dog med løbende overskrifter. Lejer havde underskrevet hver enkelt side i lejekontrakten.

Lejer fraflyttede lejemålet den 31. oktober 2006, mens nøglen først blev afleveret den 6. januar 2007 i forbindelse med at der blev afholdt flyttesyn. Udlejer fremsendte flytterapport den 16. januar 2007 med krav om betaling af ca. 28.000,00 kr. fortrinsvis for maling af lejemålet.

Udlejer havde i mellemtiden solgt ejendommen til nedrivning, og udlejer havde underskrevet købeaftalen i december 2006, mens køber først skrev under i februar 2007, og dermed efter at lejemålet var blevet malet. Fra februar og til maj hvor køber overtog ejendommen var lejemålet genudlejet og de samlede lejeindtægter beløb sig til ca. 12.000,00 kr.

Lejer protesterede mod flytteopgørelsen både med hensyn til, at lejemålet ikke trængte til at blive malet, at udlejer ikke havde fremsendt flytteopgørelse rettidigt, og at udlejer ikke havde dokumenteret noget tab, da ejendommen var solgt til nedrivning.

I byretten fik lejer medhold, idet byretten kom frem til, at bestemmelsen om at udlejer havde 3 måneder til at komme med indsigelser, ikke var særligt fremhævet i lejekontraktens § 11, jf. lejelovens § 5.

Landsretten omstødte byretsdommen og fandt, at bestemmelsen i § 11 var særligt fremhævet, hvorfor udlejers flytteopgørelse var kommet rettidig frem, uanset om nøglerne til lejemålet var blevet afleveret ved fraflytningen eller først den 6. januar. Landsretten accepterede også, at udlejer havde haft et tab som følge af lejers fraflytning, idet det var nødvendigt at male lejemålet, før det kunne genudlejes. At udbedringsomkostningerne beløb sig til 28.000 kr., mens udlejers lejeindtægt i den efterfølgende periode alene udgjorde 12.000 kr. medførte ikke at udlejers krav skulle sættes ned.

Ud fra landsretsdommen kan for det første konkluderes, at fremhævelseskravet i lejekontraktens § 11 ikke er afhængig af, at hver enkelt bestemmelse fremstår forskellig fra de øvrige. At alle vilkårene i § 11 fremstår med ens skrifttype m.v. medfører ikke, at en eller flere af vilkårene bliver ugyldige. Det er også den logiske konklusion, men det har i lang tid været omdiskuteret i både teori og praksis. Men enhver anden løsning ville medføre et sandt stormløb af sagsanlæg mod udlejere, da samtlige danske lejere ville forsøge at få vilkårene i deres egen lejekontrakt tilsidesat som ugyldige, hvilket igen ville medføre, at den gængse typeformular A8 ville skulle laves om. Der kan derfor kun ses med glæde på, at landsretten nu en gang for alle har slået det fast.

For det andet kan det af landsretsdommen udledes, at udlejers krav på erstatning for istandsættelsesomkostninger kun bortfalder, såfremt ejendommen bliver solgt til nedrivning umiddelbart efter lejers fraflytning, og uden at der i mellemtiden har været andre lejere i lejemålet, og at det ikke kan dokumenteres, at den manglende istandsættelse har medført en mindre salgspris for ejendommen. I den konkrete sag var der en anden lejer i lejemålet i 3 måneder. Dommen kan dog ikke forventes at beskytte udlejere, som indgår en lejeaftale rent proforma, for perioden mellem lejers fraflytning og nedrivningen blot for at kunne omgå retspraksis.
 

Juni 2010

Har du ikke oprettet testamente, bestemmer Arveloven, hvem der arver dig ved din død. Dette vil først og fremmest være dine børn og din ægtefælle.

Arveloven opdeler arvingerne i tre klasser:

• 1. arveklasse: Dine børn og din ægtefælle. Din ægtefælle vil arve halvdelen og dine børn den anden halvdel. Er et eller flere af dine børn døde, vil vedkommendes børn arve i stedet for. Efterlader du dig ingen ægtefælle, arver dine børn hele arven og omvendt. Er der ingen arvinger i 1. arveklasse, går arven videre til 2. arveklasse.
   
• 2. arveklasse: Forældre, søskende og nevøer/niecer. Dine forældre arver halvdelen af arven hver. Har du ingen forældre, vil arven gå videre til dine forældres børn, altså dine søskende. Er dine søskende også døde, vil deres børn, og altså dine nevøer/niecer arve. Er der ingen i arveklasse 2, går arven videre til arveklasse 3.
   
• 3. arveklasse: Bedsteforældre, far- og morbrødre, fastre og mostre. Dine bedsteforældre arver halvdelen hver. Er dine bedsteforældre døde, arver deres børn, altså dine far- og morbrødre, fastre og mostre. Børn af far- og morbrødre, fastre og mostre er ikke arvinger efter Arveloven. Er der heller ingen arvinger i 3. arveklasse går arven til Statskassen.